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845.6亿!2020年商业地产资产证券化产品盘点

作者:admin  时间:2021-02-23 08:29  人气:106 ℃

自2014年国内第一支资产证券化产品发行,至2020年底,我国资产证券化市场共发行213支CMBS和类REITs产品,4年时间共发行金额近5000亿元,平均每年发行规模为1000亿,发展速度可谓十分迅速。

2020年经历严峻的疫情后,在中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》及中国基础设施REITs试点启幕、但暂未涉及商业地产领域的情况下,CMBS、类REITs仍是不少商业地产企业的优选融资渠道。

据统计,在不计算ABN的情况下,2020下半年商业地产领域(零售物业、酒店物业、办公物业、公寓、会展)资产证券化产品成功发行21支,总发行金额约413.42亿元,全年总发行规模约845.6亿元。

图:2020年商业地产CMBS、类REITs发行情况

全市场首单武汉本地疫情防控CMBS

中金-武汉世茂希尔顿酒店

9月28日,世茂集团宣布称,全市场首单用于武汉本地疫情防控的CMBS成功发行设立,债券名称为中金-武汉世茂希尔顿酒店众志抗疫资产支持专项计划,拟发行金额为8.4亿元,期限6年,发行人上海世茂建设有限公司。

项目标的物业武汉世茂希尔顿酒店作为军方救援部队接待和物资补给的定点单位,疫情期间积极配合武汉当地的疫情救助工作。

在常态化疫情防控阶段,出现客源人数下降、会议会务及餐饮需求下降的情况,发行抗疫防控CMBS将用于经营修复,复工复产。

全国首单央企抗疫类REITs

申万宏源-电建南国疫后重振资产支持专项计划

12月中旬,中国电建成功于深交所发出全国首单央企抗疫类REITs。专项计划原始权益人为湖北省上市公司南国置业股份有限公司,底层资产为武汉昙华林综合体,募集规模18.1亿元,产品期限5年,优先A档证券票面利率4.8%。

图:泛悦汇·昙华林

资料显示,泛悦汇·昙华林项目位于武汉市武昌区,总规模12.27万平方米,商业面积4.4万平方米,涵盖地上三层和地下两层商业,以及两栋5A甲级写字楼及大型城市绿化广场。其于2016年12月开业。

首单国有资产续发型类REITs

招商创融-天虹(二期)资产支持专项计划

2020年11月13日,粤港澳大湾区首单续发型类REITs“招商创融-天虹(二期)资产支持专项计划”成功设立。总规模为人民币14.5亿元,产品期限为3+3年,其中优先级13.52亿元,产品评级AAA,利率为4.3%,次级9800万元,标的物业为深南天虹新店。

图:深南天虹新店

天虹REITs二期由招商证券、中航证券和申万宏源作为销售机构、招商资管作为计划管理人及原始权益人,信用增级机构为天虹及中航国际。

2015年12月,国内首单国资REITs——“招商创融-天虹商场(一期)资产支持专项计划”成功发行,是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目,经过了必要的挂牌转让程序。

首次实现了在企业资产证券化业务框架下专项计划直接投资股权的模式创新。天虹(二期)相比一期在资本结构及融资成本上均实现了进一步优化,资金成本每年减少近千万,为国有资本保值增值提供了坚实基础。

华润置地首单CMBS

华润置地成都万象城资产支持专项计划

11月11日,中信证券-华润置地成都万象城资产支持专项计划”在深交所成功发行,是华润置地首单CMBS产品。项目规模25.01亿元,优先级证券利率3.80%。发行年限为18年。全场认购倍数约为2.56倍。

图:成都万象城

资料显示,成都万象城项目于2004年12月9日开始试营业。是邀请商业地产设计世界排名第一的Callison操刀设计,斥资25亿打造的大规模都市综合体,总建筑面积约32万平米,其中购物中心24.4万平米,华润大厦超高层甲级写字楼7.4万平米,于2012年5月11日开业。

招商蛇口首期储架式购物中心类REITs

中信金石-招商蛇口一期资产支持计划

10月27日,招商蛇口首期储架式购物中心类REITs产品“中信金石-招商蛇口一期资产支持专项计划”于深交所正式设立。该资产支持计划储架规模为50亿元,首期发行规模7.945亿元。该项目标的资产为南京马群花园城购物中心。

图:南京花园城购物中心

此次发行的招商蛇口首期类REITs是具创新意义的央企储架式权益型购物中心类REITs项目,该项目成功引入远东宏信作为权益级投资人,以及招商银行、渤海银行和民生银行作为优先级投资人,突破性地在购物中心类REITs项目中引入权益型投资人,是招商局集团在境内REITs领域的首次重大尝试。

市场首个单SPV续发型CMBS

中金-印力深圳印力中心第二期CMBS

2020年10月末,“中金-印力深圳印力中心第二期CMBS”成功完成簿记,成为深交所首个单SPV结构CMBS及市场首个单SPV续发型CMBS。总规模为40亿元,产品期限为18年,其中优先级38亿元,利率为4.4%,次级2亿元。

标的物业为深圳印力中心,是由深国投广场正式更名而来,其位于深圳市福田区侨香路与农林路交界,总建面20万㎡,于2007年9月正式开业,是深圳最资深的购物中心之一。

图:深圳印力中心

浙江省首单商业物业类 REITs

光大保德信-东兴企融-野风现代中心资产支持专项计划

“光大保德信 - 东兴企融 - 野风现代中心资产支持专项计划”为中国沪深交易所市场浙江省首单商业物业类 REITs 。项目发行规模为 5.5 亿元,其中优先级 5 亿元,次级 5000 万元。

野风集团房地产股份有限公司,东兴证券作为独家销售机构,光大保德信作为发行载体管理人。底层资产为野风·现代中心北楼写字楼,位于杭州城市中心地位,是和平商圈的地标性建筑 5A 级写字楼。

这是野风集团和野风房产首次在交易所市场发行资产证券化产品,为企业在国内证券市场的首次亮相,真正意义上打开了野风集团在资本市场直接融资的通道。

作为杭州优质办公物业的代表之一,能够 REITs 发行成功,表明了民企优质资产也是可以做证券化的,开市场经济之先河。

浙江省内最大规模CMBS

中金-钱投-杭州国际会议中心资产支持专项计划

项目于2020年10月在上海证券交易所发行设立,发行规模20.01亿元,评级为AAA,发行利率为3.98%,是目前浙江省内最大规模CMBS,同时也是浙江省内首单单SPV结构CMBS。

底层标的为杭州国际会议中心,是集会议、餐饮、住宿为一体的大型综合型建筑,也是杭州市的重要标志之一。项目于2010年12月27日开业运营,占地面积47810平方米,总建筑面积126296平方米,共计19层。

图:杭州国际会议中心

作为杭州“大金秋国际会展联盟”的领头军,杭州国际会议中心2019年总经营收入2.5亿元,平均入住率74.88%,收益优质,已形成稳定的增涨现金流。

原始权益人杭州市钱江新城投资集团有限公司是杭州市属大型国有企业和钱江新城、城东新城、亚运村建设开发主体单位,截止至2019年末,企业总资产511.29亿元,负债率65.58%。

全国首单信托公司担任管理人的股权型类REITs

华能信托-世茂酒店物业权益型资产支持专项计划

2020年9月29日,“华能信托-世茂酒店物业权益型资产支持专项计划”在深交所成功发行。产品规模6.5亿元,期限20年。标的资产是世茂集团旗下的一家五星级酒店。

该产品是国内首只以信托公司为管理人的股权型REITs,其成功发行对信托公司参与REITs试点工作具有里程碑意义。该产品充分发挥了信托的制度优势和功能优势,标的公司股权由华能信托代表投资者利益持有,真正实现了基础资产的“真正出售”和“破产隔离”,实现了从主信用到资产信用的逻辑转换。

同时,该产品也是国内首只由同一管理人管理的两级SPV结构的REITs,有利于提高资产运营效率,降低管理风险。

金融街中心、金茂中化大厦

CMBS融资票面利率连创新低

4月中旬,金融街中心资产支持专项计划成功发行并于深交所挂牌,发行金额80亿元,最终发行利率2.80%,产品年限为18年。该利率当时创下国内CMBS历史最低发行利率。

作为底层资产包的金融街中心,位于北京西二环内,金融街商圈的核心位置确保了目标资产的保值增值,高租金带来的强大稳定的现金流回报,以及金融街控股知名品牌背书该计划的正常运行,是在当前北京写字楼市场普遍下行时,该项目能够逆势发行的主要原因。

但不到10天后,上海金茂的“中信证券-金茂中化大厦资产支持专项计划”就再次刷新了历史最低纪录,其优先A1级的票面利率仅为2.65%,全场认购倍数达3.8倍。

据公开资料显示,金茂中化大厦位于北京市核心地带的西城区复兴门外大街,共有26层,总建筑面积约为4.91万平方米,是集智能化办公与人性化服务为一体的纯写字楼。

新城吾悦商业物业

新城控股2018年以来首次获批发行的吾悦CMBS产品

4月16日,华西证券-新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划获上交所通过。

据了解,该笔债券品种为ABS,发行金额29.47亿元,发行人为新城控股集团股份有限公司,承销商/管理人为华西证券股份有限公司。

6月9日,“华西证券-新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划”正式发行成立,优先级的发行利率为4.80%,期限结构为3+3+3+3+3+3。由华西证券牵头推动,是新城控股2018年以来首次获批发行的吾悦广场商业物业CMBS产品。

三亚亚特兰蒂斯

全国首单旅游目的地CMBS

3月20日,全国首单旅游度假目的地CMBS“德邦海通-复星旅文-三亚亚特兰蒂斯资产支持专项计划”成功发行。此项目以德邦证券作为计划管理人兼牵头销售机构,海通证券、国泰君安证券、中信证券等为联席销售机构。

据悉,项目入池资产对应物业为三亚亚特兰蒂斯酒店与水上乐园,计划总规模70.01亿元。其中,优先级68亿元获上海新世纪AAA评级,优先级最终以5.00%的票面利率成功发行。

三亚亚特兰蒂斯是复星旅文首个旅游目的地项目,位于三亚市海棠湾国家海岸沙坝酒店带的核心位置,地理位置优越,集酒店、餐饮、特色海洋文化体验、会展、购物、娱乐等多种业态于一体,2018年4月正式营业以来备受关注。2019年,三亚亚特兰蒂斯营业额达13.1亿元,年到访客流达520万人次。

金茂重庆珑悦社区商业

国内首单类UP—REITs

由金茂资本作为基金管理人及项目协调人、重庆珑悦社区商业作为标的物业持有机构的中国金茂华福REITs系列的第二个落地产品,也是国内首单类UP-REITs产品——“金茂华福-重庆金茂珑悦资产支持专项计划”成功发行,产品发行总规模为4亿元,优先级(AAA)规模2.5亿元,优先级融资成本再创新低!

据了解,该类UP-REITs产品在交易结构上借鉴美国UP-REIT3s结构,达成优化税务结构的目的,系证券化领域的一项独特创新。

而REITs产品通过现金流贴现的估值逻辑,为建立房地产行业的长效定价机制起到稳定器的作用,也为资本市场在疫情防控期间提供了一种风险适中、收益稳定、流动性高的投资产品。

南京世茂希尔顿酒店

全国首单单层SPV结构CMBS产品

4月10日,由中信信托担任计划管理人/交易安排人、南京世茂房地产开发有限公司担任原始权益人的“中信信托-南京世茂希尔顿酒店资产支持专项计划”于上交所成功发行。

南京世茂希尔顿酒店CMBS产品分为优先档、次级档,规模为7.1亿、0.2亿;期限18年,优先档获联合AAA评级;发行票面利率4.98%。基础资产系南京世茂房地产开发有限公司对南京新里程享有的存量债权。

值得注意的该产品是全国首单单层SPV结构CMBS产品,同时也是中信信托等机构获得交易所资产证券化计划管理人试点后发行的首单CMBS产品。

对此中信信托表示,以此项目为契机,中信信托将进一步深化在资产证券化领域的探索与创新,积极寻找优质项目机会,与合作伙伴一起开拓新模式,共创新可能,实现双方的互利共赢。

一直以来,中信信托持续在资产证券化等创新业务上进行创新投入,先后获得银行间市场非金融企业债务融资工具承销商资格和交易所企业资产证券化专项计划管理人资格;作为承销商与定向投资人开展ABN业务,截至2019年末,公司信贷类资产证券化信托业务规模超1600亿元。

仁恒三亚皇冠假日酒店

国内首单无信托单层SPV结构的创新CMBS项目

5月22日,“华泰佳越-仁恒三亚皇冠假日酒店资产支持专项计划”在上海证券交易所成功发行。

本单CMBS项目发行总规模17.5亿元,底层资产涉及三亚海棠湾仁恒皇冠假日度假酒店,其中优先级16亿元,获中诚信AAA评级,优先档发行利率为3.8%,这也是在上述“全国首单单层SPV结构—南京世茂希尔顿酒店CMBS成功发行”之后,国内首单无信托单层SPV结构的商业房地产抵押贷款资产证券化产品。

对比传统CMBS“信托+专项计划”双层结构,该项目直接由专项计划受让贷款债权,将物业资产抵押给专项计划管理人,从而实现了优化交易结构、去通道、降低企业融资成本、提高资产证券化发行效率的作用。该项目的成功发行,为企业融资开拓了新的渠道,帮助其盘活存量资产、优化负债结构。

三亚海棠湾仁恒皇冠假日度假酒店地址位于三亚海棠区海棠北路98号,近海棠湾免税店,由外资企业仁恒置地集团精心打造管理,自2018年在三亚海棠湾展业以来获得广泛好评,亦是亲子主题酒店的典范之作。三亚海棠湾仁恒皇冠假日度假酒店也是洲际酒店集团旗下高端品牌—皇冠假日酒店及度假村的旗舰酒店。

而仁恒置地集团有限公司已于2006年在新加坡证券交易所上市,深耕中国境内高增长、战略性重点城市,拥有丰富的土地储备和项目开发经验。

目前,仁恒置地集团已在中国六个主要经济区的16个主要高增长城市中建立了业务,即长江三角洲–上海,南京,苏州,杭州,南通和盐城;中国西部–成都;环渤海地区-天津,唐山和济南;华南–深圳,珠海和中山;海南–海口和三亚以及中国中部–武汉。



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